Představení developerské skupiny CTP

25.3.2021 19:19, BAACTP

Představení developerské skupiny CTP, která dnes realizovala úspěšné IPO v Amsterdamu. S jejími akciemi se začalo obchodovat také na pražské burze.

Společnost CTP byla v roce 1998 založena nizozemským podnikatelem Remonem Vosem v Humpolci a od té doby se dostala mezi 5 největších evropských vlastníků logistických parků a stala se lídrem v regionu střední a východní Evropy. Nyní spravuje přes 70 logistických parků v blízkosti významných měst s více než 450 budovami a zaměstnává přes 400 lidí.

Mapa průmyslových parků společnosti CTP

CTP: Stavitel a provozovatel logistických parků

Společnost CTP je vertikálně integrovaná – většinu logistických parků tak sama na svých pozemcích navrhuje, zajišťuje jejich výstavbu a následně je vlastní a provozuje. Všechny parky společnosti mají enviromentální certifikaci BREEAM.

Obchodní model CTP je vertikálně integrovaný: Společnost na základě požadavků zákazníka vyhledá lokalitu, navrhne sklad, zajistí financování, stavební povolení, výstavbu, vybavení, nemovitosti dále spravuje a vylepšuje a spolu se zákazníky dále expanduje…

CTP jako pronajímatel

Mezi nájemce CTP patří přední logistické společnosti jako DB Schenker, DHL a Maersk, průmyslové společnosti jako ABB, Honeywell, Bridgestone a řada dalších. Z českých společností např. Rohlík.cz. Portfolio společnosti je diverzifikované a žádný nájemce nepřesahuje 3 % hrubého nájemného.

Zleva: Celková pronajímatelná plocha a obsazenost, portfolio dle země, nájemné dle využití budov, stáří budov

Na konci roku 2020 měla společnost portfolio s celkovou pronajímatelnou plochou 6,3 mil. m² (2011: 1,8 mil. m²), mírou obsazenosti 94 % a váženou průměrnou délkou kontraktu 6 let. Míra udržení nájemců dosahovala silných 92 %. Hrubá hodnota aktiv na konci roku činila 5,9 mld. EUR, aktiva za dalších 0,4 mld. EUR spravuje pro společnost Deka. Anualizovaný výnos z nájmů na konci roku 2020 činil 344 mil. EUR. Vůči hodnotě budov 5,1 mld. EUR tak dosáhla výnosu z pronájmu 6,8 %. Kontrakty

CTP jako stavitel

CTP v roce 2020 rozšířila celkovou pronajímatelnou plochu o 15 %. Vlastní pozemky s plochou 8,8 mil. m², na dalších 3,8 mil. m² má opci. Při předpokládané zastavěnosti 43 % tak může aktuálně zastavět dalších přibližně 5,4 mil. m².

Volné pozemky v jednotlivých zemích (světle oranžová - nové, tmavě oranžová - v blízkosti stávajících parků) a rozdělení konstrukce na rok 2021 podle zemí

Na konci roku měla pro rok 2021 aktuálně 740 tis. m² ve výstavbě, z toho 63 % plochy již předem pronajmuté. Výnosnost výstavby v roce 2020 dosáhla 11,6 %.

Střední a východní Evropa podle společnosti nabízí prostor k růstu

Společnost považuje region střední a východní Evropy za atraktivní pro další růst vzhledem k vyššímu růstu HDP oproti západní Evropě, nižší zadluženosti ekonomik, nákladům a vyššímu růstu očekávanému v oblasti e-commerce a náročné výroby.

V tomto regionu také na obyvatele připadá přibližně 50 % skladů oproti západní Evropě a zatímco míra výnosnosti (podíl ročního nájemného a ceny nemovitosti) v Západní Evropě podle údajů JLL mezi roky 2010 a 2020 klesla u logistických skladů ze 7,0 % na 3,9 %, ve střední a východní Evropě se snížila z 9,2 % jen na 7,1 %.

Společnost zároveň zvažuje expanzi do nových zemí, především Rakouska, Polska, Srbska a Bulharska. V březnu 2021 společnost oznámila plán investovat 300 mil. EUR v Nizozemí, vystavět největší logistický park v Srbsku u Bělehradu nebo nový park v Budapešti za 60 mil. EUR.

Hospodaření společnosti

V roce 2020 společnost dosáhla hrubého nájemného 318 mil. EUR (meziročně +13 %), z toho 63 % pocházelo z České republiky. Očištěný hrubý provozní zisk EBITDA vzrostl o 7 % na 229 mil. EUR, konsolidovaný čistý zisk připadající akcionářům dosáhnul 252 mil. EUR reflektující též přecenění vlastněných nemovitostí.

„Navzdory globální pandemii jsme dosáhli výrazného růstu našeho podnikání. S uzavřenými účty za rok 2020 má CTP za sebou 22 let nepřetržitého, ziskového organického růstu. Naše portfolio má nakročeno k přesáhnutí hranice 7 mil. m² do konce roku 2021 a CTP je na dobré cestě dosáhnout 10 mil. m² celkové pronajímatelné plochy do konce roku 2023,“ komentoval výsledky za rok 2020 a plány výkonný ředitel Remon Vos.

Společnost chce rozvíjet především pozemky v blízkosti stávajících lokalit. Nový development je tažen především poptávkou stávajících nájemců. Cílem společnosti je udržet výnos z výstavby přesahující 10 %.

Na konci roku 2020 činilo zadlužení společnosti, měřené ukazatelem poměru výše čistých úvěrů k hrubé hodnotě aktiv LTV 50,7 %, do budoucna ho chce udržovat mezi 40 a 50 %. Ukazatel úrokového krytí (poměr úroků vůči EBITDA) dosahoval 3,8násobku. Náklady na cizí kapitál mezi roky 2018 až 2020 klesly z 2,5 % na 2,0 %, po probíhajícím refinancování společnost očekává jejich pokles na 1,6 %.

Veřejně obchodované dluhopisy mají rating BBB- od S&P a Baa3 od Moody’s, oboje se stabilním výhledem.

Dividendová politika

Společnost zamýšlí v blízké budoucnosti vyplácet 70 až 80 % očištěného čistého zisku na dividendách. Dividendy plánuje vyplácet pololetně a první bude vyplacena v září 2021. Investorům chce nabídnout také možnost výplaty dividendy ve formě akcií místo hotovosti.

Akcionářská struktura a parametry úpisu

CTP své akcie nabídla institucionálním investorům na burze Euronext Amsterdam, kde se s nimi začalo obchodovat 25. března 2021. Pod tickerem BAACTP se začaly obchodovat také na Free Marketu Burzy cenných papírů Praha.

V rámci primárního úpisu akcií investorům společnost prodala 61 017 000 nově vydaných akcií, celkový počet akcií po IPO dosahuje 397 017 000 akcií.

Před IPO byl 100% vlastníkem CTP od roku 2019 Remon Vos. Pokud dojde během měsíce k plnému využití opce navýšení, majoritní akcionář prodá také 9 152 550 stávajících akcií. Bez opce navýšení tak noví investoři získali 15,4% podíl ve společnosti, včetně opce by pak došlo ke zvýšení podílu nových investorů až na 17,7 %.

Společnost 17. března indikovala cenové rozpětí 13,5 až 16 EUR na akcii, akcie nakonec upsala za 14 EUR za akcii, což implikuje tržní kapitalizaci 5,6 mld. EUR (v přepočtu 146 mld. Kč). Nabídka byla několikrát přeupsaná.

Prodávající akcionář se zavázal neprodat další akcie po dobu 360 dní, společnost po dobu 180 dní.

Využití prostředků z IPO

Společnost zamýšlí využít prostředky získané v rámci IPO na akceleraci své růstové strategie, mimo jiné na financování svých developerských projektů a stavebních aktivit (přibližně 50 %), akvizice vybraných nemovitostí (~ 25 %) a splátky dluhu (~ 25 %).

Další informace o CTP

Podrobné informace o společnosti naleznete na stránkách společnosti pro investory, v její únorové prezentaci pro investory (pdf) a prospektu emise (pdf), který obsahuje i podrobnou analýzu středo- a východoevropského logistického trhu od společnosti JLL.

Akcie společnosti se na pražské burze obchodují pod tickerem BAACTP.

Zdroj: CTP

Jan Tománek
Fio banka, a.s.
Prohlášení